קבלת דירה חדשה מקבלן — מה בודקים ביום המסירה

לפני יום המסירה: המסמכים שצריך לבדוק

אספו את המסמכים שקיבלתם בחתימת החוזה, בקשו מהחברה את מה שחסר, ועברו עליהם בבית, בלי לחץ. ביום המסירה תשוו אליהם את מה שאתם רואים בדירה.

• מפרט המכר וכל תיקון שלו. לפי חוק המכר (דירות) המפרט מצורף לחוזה, וכל תיקון בו טעון חתימה של שני הצדדים. אם ויתרתם על פריטים מתומחרים, הוספתם פריטים כאלה או שיניתם את מיקומם, המוכר צריך למסור לכם מפרט מעודכן. הביאו גם כל הסכמה בכתב על שינויי דיירים.
• תוכניות הדירה. לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט), למפרט מצורפת תוכנית דירה בקנה מידה שאינו קטן מ-1:50, עם מידות כל חדר, וכן תוכניות שמסמנות את הרכוש המשותף ואת השטחים המוצמדים לדירה, כמו חנייה ומחסן.
• הוראות תחזוקה ושימוש ותעודות אחריות. המוכר חייב למסור לכם הוראות תחזוקה ושימוש חתומות: עם החוזה, או — אם בעת החתימה לא היו בידיו כל הפרטים — כשהדירה מועמדת לרשותכם. לפי טופס המפרט נמסרים במסירה גם מפרט טכני ותעודות אחריות לציוד ולמערכות שהותקנו בדירה, עם פרטי קשר של היצרן או הספק.
• תעודת גמר (״טופס 4״). ״טופס 4״ הוא הכינוי המוכר לאישור שבלעדיו אין לחבר בניין חדש לחשמל, למים ולטלפון (סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה). לפי תקנות רישוי הבנייה מ-2016, תעודת גמר מהווה את האישור הזה. בקשו לראות אותה, ובררו שהדירה מחוברת לחשמל ולמים בחיבור קבוע ולא בפתרון זמני.

אם החברה מאפשרת ביקור מקדים לפני המסירה, נצלו אותו: כך יש לה זמן לתקן חלק מהליקויים עוד לפני שתקבלו את המפתח.

מי מגיע ומה מביאים

כדאי שכל הרוכשים יגיעו. אם אחד מכם לא יכול, בררו מראש עם החברה אם היא דורשת ייפוי כוח, ואם תגיעו עם מהנדס — עדכנו אותה. אם אפשר, קבעו את הפגישה לשעות האור והקדישו לה זמן: במסירה בחופזה ליקויים נשארים מחוץ לפרוטוקול.

• עותק מודפס של המפרט, התוכניות וההסכמות על שינויים
• מטר או מד מרחק לייזר, ופלס או סרגל ישר ארוך
• פנס, ומטען לטלפון או בודק שקעים
• בקבוק או דלי מים לבדיקת ניקוז במרפסות
• נייר דבק צבעוני לסימון ליקויים במקום
• טלפון טעון לצילום

מה בודקים: חדר אחר חדר, מערכת אחר מערכת

עבדו בסדר קבוע: חדר אחר חדר, ובכל חדר — רצפה, קירות, תקרה, פתחים ומערכות. כל ליקוי מסמנים ומצלמים מיד, כדי שלא יישכח.

מידות וחלוקה מול התוכניות

• מדדו את החדרים והשוו למידות בתוכנית. רשמו כל פער; את משמעותו אפשר לבדוק אחר כך מול החוזה.
• ודאו שמיקום הדלתות, החלונות, הכלים הסניטריים ונקודות החשמל תואם לתוכנית ולשינויים שסוכמו.
• בדקו שהחנייה והמחסן שקיבלתם הם אלה שסומנו בתוכניות.

ריצוף וחיפוי

• הקישו קלות על האריחים: צליל חלול עשוי להעיד על חלל מתחת לאריח.
• חפשו אריחים סדוקים, שבורים או פגומים, והפרשי גובה בין אריחים סמוכים.
• בדקו שהרובה מלאה ורציפה, בלי סדקים וחורים — גם בחיפוי הקירות במטבח ובחדרי הרחצה.

חדרים רטובים ומרפסות

• שפכו מעט מים ברצפת המקלחת ובכל מרפסת. המים צריכים לזרום אל הנקז, בלי שלוליות ובלי זרימה לכיוון הדירה.
• ודאו שהנקזים פתוחים ונקיים משאריות בנייה.
• חפשו סימני רטיבות — כתמים, צבע מתקלף או טיח תפוח — בעיקר בקירות הצמודים לחדרי רחצה ולמרפסות, בקירות החוץ ובתקרות.
• בדקו את הסיליקון סביב האמבטיה, המקלחון, הכיורים והאסלות.

חלונות, תריסים ודלתות

• פתחו וסגרו עד הסוף כל חלון, כנף ותריס, כולל תריסים חשמליים, ובדקו שהנעילה פועלת.
• חפשו שריטות וסדקים בזכוכית ובפרופילים, ואטמים חסרים או קרועים.
• דלת הכניסה ודלתות הפנים צריכות להיסגר בלי להתחכך ולהינעל כראוי. בדקו גם פגיעות בכנפיים ובמשקופים.

חשמל, תקשורת ואינסטלציה

• ספרו את נקודות החשמל והתקשורת בכל חדר והשוו למפרט, שבו יש פירוט נקודות לפי חדר.
• בדקו כל שקע, מפסק ונקודת תאורה.
• בלוח החשמל ודאו שהמעגלים מסומנים, ושלחיצה על לחצן הבדיקה של ממסר הפחת מנתקת את הזרם.
• פתחו כל ברז, חם וקר, ובדקו שהלחץ סביר. הורידו מים באסלות, ובדקו שאין נזילות מתחת לכיורים ושהמים מתנקזים היטב.

ממ״ד

• דלת ההדף נפתחת ונסגרת בקלות עד הסוף, והידית ננעלת במלואה.
• אטמי הגומי קיימים ושלמים, וכשהדלת סגורה ונעולה לא חודר אור מסביבה.
• חלון הפלדה נסגר עד הסוף וננעל, והמסילה שלו נקייה משאריות בנייה.
• אם מותקנת מערכת סינון אוויר, בקשו את הוראות השימוש והתחזוקה שלה.

מעקות

• תקנות התכנון והבנייה מחייבות שמעקה יעמוד בדרישות ת״י 1142. במרפסות התקן דורש גובה של 105 ס״מ לפחות.
• מדדו את הגובה מהמשטח הגבוה ביותר שאפשר לעמוד עליו ליד המעקה, למשל אדנית בנויה — ולא רק מהרצפה.
• ודאו שהמעקה יציב, שאין בו מרווחים שילד יכול להשתחל דרכם ושאין בו רכיבים שמאפשרים טיפוס.

פרוטוקול המסירה: איך מתעדים נכון

חוק המכר (דירות) לא קובע נוסח לפרוטוקול מסירה, ובדרך כלל החברה מביאה טופס משלה. ובכל זאת זה מסמך חשוב: הוא מתעד מה היה בדירה ביום שקיבלתם אותה.

• רשמו כל ליקוי בשורה נפרדת: חדר, מיקום מדויק ותיאור קצר, למשל ״מרפסת שירות: מים עומדים בפינה הרחוקה מהנקז״.
• צלמו כל ליקוי פעמיים — תמונה כללית שמראה איפה הוא, ותמונה מקרוב.
• כתבו שהרשימה אינה ממצה ושרשימה משלימה או דוח הנדסי יישלחו בהמשך.
• צלמו את מוני המים, החשמל והגז, ורשמו אילו מפתחות ושלטים קיבלתם.
• אל תצאו מהדירה בלי עותק חתום של הפרוטוקול.

ומה אם נציג החברה לא מסכים?

בקשו לרשום את עמדתכם במילים שלכם, גם אם הנציג חולק עליה. אם הוא מסרב, כתבו הסתייגות ליד החתימה ושלחו לחברה בהקדם רשימה בכתב עם תמונות. חשוב לדעת: לפי סעיף 7א לחוק, ויתור על זכויות בקשר לאי-התאמות שמוצב כתנאי להעמדת הדירה לרשותכם או לביצוע תיקונים — בטל. ואם אתם שוקלים לא לקבל את הדירה בגלל ליקויים, התייעצו קודם עם עורך דין.

מה קובע חוק המכר (דירות)

לפי חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, מוכר שמסר דירה ששונה מהמפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה לא קיים את חיוביו — זו ״אי-התאמה״ (סעיף 4). בקצרה:

• תקופת הבדק מתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשותכם. אורכה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג אי-ההתאמה: שנה אחת כברירת מחדל ועד שבע שנים — למשל שנתיים לריצוף ולמוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום, וארבע שנים לכשל בצנרת או באיטום. אחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים.
• נטל ההוכחה: לאי-התאמה שהתגלתה בתקופת הבדק המוכר אחראי, אלא אם יוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל שלכם. בתקופת האחריות עליכם להוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
• הודעה למוכר (סעיף 4א): על אי-התאמה שאפשר היה לגלות בעת המסירה — בתוך שנה מהיום שהדירה הועמדה לרשותכם. על אי-התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה — בתוך זמן סביר אחרי שגיליתם אותה.
• זכות התיקון (סעיף 4ב): עליכם לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, והוא צריך לתקן בתוך זמן סביר. אם הליקוי חזר אחרי שתוקן, בתוך שנתיים ממועד ההודעה, או שתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר — אתם רשאים לתקן בעצמכם, והמוכר יישא בהוצאות.

הרחבנו על כך במדריך תקופת בדק ותקופת אחריות בדירה חדשה. לענייננו השורה התחתונה פשוטה: לתעד מוקדם ולהודיע בכתב.

מתי כדאי להגיע עם מהנדס

את רוב הבדיקות ברשימה אפשר לעשות לבד. אבל חלק מהליקויים מתגלים רק במדידה ובעין מקצועית: שיפוע ניקוז הפוך, אריחים חלולים, מעקה נמוך מהנדרש או סטייה מהמפרט ומהתקנים. מהנדס גם יודע לנסח כל ממצא כך שיהיה ברור מה נדרש לתקן.

• לפני המסירה — בדק בית לדירה חדשה: בדיקה מלאה כשהדירה ריקה, ודוח שאיתו מגיעים לפגישה.
• ביום המסירה — ליווי מסירת דירה: המהנדס בודק במקום ומוודא שהליקויים נרשמים בפרוטוקול לפני החתימה.
• אחרי הכניסה — בדיקה בשנה הראשונה, לפני שחולפת השנה להודעה על ליקויים שאפשר היה לגלות במסירה.

דוח הנדסי מפרט כל ממצא עם תמונה, מיקום והפניה לתקן, לתקנות או למפרט. זה הבסיס לדרישה מסודרת מהמוכר ולמעקב אחרי מה שתוקן.

מתקרבת פגישת מסירה? ספרו לנו מתי היא נקבעה, ונתאם בדיקה לפני המסירה או ליווי ביום עצמו. פרטים נוספים בעמוד בדק בית, והמחירים במחירון.

המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הדירה שלכם. הוא מבוסס על נוסח החקיקה והתקנים כפי שנבדק בספטמבר 2026. לפני צעד משפטי — כמו סירוב לקבל דירה או הגשת תביעה — התייעצו עם עורך דין.