תקופת בדק ותקופת אחריות בדירה חדשה — כמה זמן הקבלן חייב לתקן

תקופת בדק ותקופת אחריות — מה ההבדל

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, מטיל על המוכר — בדרך כלל החברה היזמית או הקבלן שבנו את הדירה כדי למכור אותה — אחריות לאי-התאמות בדירה, גם כאלה שמתגלות שנים אחרי שקיבלתם אותה. האחריות מתחלקת לתקופות, וההבדל העיקרי ביניהן הוא מי צריך להוכיח מה.

• תקופת בדק — מתחילה בעת העמדת הדירה לרשותכם, ואורכה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג אי-ההתאמה: משנה אחת ועד שבע שנים. אי-התאמה שהתגלתה בתקופה הזו היא באחריות המוכר, אלא אם יוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל שלכם (סעיף 4(א)(2)).
• תקופת אחריות — שלוש שנים שמתחילות בתום תקופת הבדק. כאן נטל ההוכחה עליכם: המוכר אחראי אם תוכיחו שמקור אי-ההתאמה ״בתכנון, בעבודה או בחומרים״ (סעיף 4(א)(3)).
• אי-התאמה יסודית — ״אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו״. לגביה נקבעה תקופת בדק של 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה, שבה המוכר אחראי אלא אם יוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. גם אחרי 20 השנים המוכר אחראי, אם הקונה יוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(4) ו-(5)).

גם בתקופת הבדק צריך להראות שאי-ההתאמה קיימת ומה היא — ולכן תיעוד מסודר ודוח הנדסי חשובים כבר מההתחלה. אי אפשר לגרוע מההגנות האלה בחוזה — מותר להתנות על החוק רק לטובת הקונה (סעיף 7א).

טבלת תקופות הבדק לפי התוספת לחוק

הנוסח בעמודה השנייה מובא מהתוספת לחוק. העמודה האחרונה מחושבת: תקופת הבדק ועוד שלוש שנות אחריות.

בתוספת, ״כשל״ הוא ״כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת״, ו״ליקוי״ הוא ״ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול״.

זה נוסח התוספת כפי שנקבע בתיקון מס׳ 5 לחוק, שנכנס לתוקף ב-2011. על דירות ותיקות יותר ייתכן שחל נוסח קודם של החוק.

ממתי סופרים את התקופות

תקופת הבדק מתחילה ״בעת העמדת הדירה לרשות הקונה״ (סעיף 4(ג)) — בדרך כלל יום המסירה שמתועד בפרוטוקול המסירה. שמרו את הפרוטוקול: מהתאריך הזה נגזרים כל המועדים.

לכל סוג אי-התאמה יש שעון משלו, ותקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק של אותו סוג. למשל, לכשל באיטום המבנה יש ארבע שנות בדק ואחריהן שלוש שנות אחריות — עד שבע שנים מהמסירה.

גם מי שקנה את הדירה מהקונה הראשון (״קונה משנה״ בלשון החוק) זכאי להגנות האלה, אבל התקופות נספרות מהמועד שבו הדירה הועמדה לרשות הקונה הראשון.

איך ומתי להודיע למוכר

לפי סעיף 4א, אפשר להסתמך על אי-התאמה רק אם הודעתם עליה למוכר בזמן:

• אי-התאמה שניתן היה לגלות בעת המסירה — בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותכם.
• אי-התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה — תוך זמן סביר לאחר שגיליתם אותה.
• אי-התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה — בתוך זמן סביר לאחר הגילוי.

החוק לא מגדיר מהו ״זמן סביר״ ולא קובע צורה להודעה. הודעה בכתב — עם תיאור כל ליקוי, מיקומו, תמונות ותאריך — היא הדרך הפשוטה להוכיח מה מסרתם ומתי. בדקו אם חוזה המכר קובע כתובת או דרך למשלוח הודעות, ושמרו אישור שההודעה התקבלה.

זכות התיקון של המוכר — ומה אם התיקון לא מצליח

כשמתגלה אי-התאמה שניתנת לתיקון, עליכם לתת למוכר ״הזדמנות נאותה״ לתקן אותה, והוא חייב לתקן ״תוך זמן סביר״ (סעיף 4ב(א)). החוק לא קובע מספר ימים. בפועל, תאמו גישה לדירה, תעדו כל ביקור ומה תוקן, ובדקו אחר כך שהתיקון נעשה כראוי.

כשהליקוי חוזר או כשהתיקון דחוף

סעיף 4ב(ב) מתיר לכם לתקן בעצמכם, והמוכר יישא בהוצאות התיקון, בשני מצבים:

• אי-ההתאמה חזרה והתגלתה אחרי שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר, במשך שנתיים שמתחילות במועד ההודעה שלכם עליה;
• תיקון אי-ההתאמה דחוף, והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד ההודעה.

במצבים אחרים, כשהמוכר לא מתקן, הסעדים נקבעים לפי הדין הכללי והפסיקה — וכדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שפועלים. תיקון עצמאי לפני שניתנה למוכר הזדמנות לתקן עלול לפגוע בפיצוי שתקבלו.

ועוד נקודה: ויתור על זכויות בקשר לאי-התאמה, שנדרש כתנאי לביצוע תיקונים או למסירת הדירה, בטל — גם אם נחתם (סעיף 7א(ב)).

אי-התאמה למפרט לעומת ליקוי שמתגלה בהמשך

סעיף 4(א)(1) קובע שהמוכר לא קיים את חיוביו אם הדירה או דבר שבה שונים מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה — למשל חומר גמר אחר מזה שבמפרט, או פריט שמופיע במפרט ולא הותקן. בחוק, העילה הזו מנוסחת בנפרד מתקופות הבדק והאחריות, אבל גם עליה חלות דרישות ההודעה: שוני שאפשר היה לראות במסירה — בתוך שנה.

סעיפים 4(א)(2) ו-(3), לעומת זאת, קושרים את אחריות המוכר למועד שבו התגלתה אי-ההתאמה — בתקופת הבדק או בתקופת האחריות. כך הם חלים גם על ליקויים שמופיעים רק עם הזמן: נזילה בשנה השלישית, סדק שנפתח או חיפוי חוץ שמתנתק.

המוכר חייב גם למסור לכם הוראות תחזוקה ושימוש (סעיפים 2 ו-4(א)(6)). שמרו אותן ופעלו לפיהן: בתקופת הבדק המוכר יכול להשתחרר מאחריות אם יוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל שלכם.

צעדים מעשיים ומועדים שכדאי לסמן

1. בדיקה לפני המסירה או מיד אחריה. בדק בית של מהנדס מתעד את מצב הדירה בתחילת תקופת הבדק ועוזר לאתר ליקויים שקשה לזהות בעין.
2. פרוטוקול מסירה מלא. ודאו שכל ליקוי שנמצא נרשם בו לפני החתימה. כאן יכול לעזור ליווי מסירת דירה.
3. תיעוד שוטף. צלמו כל ליקוי עם תאריך, רשמו מיקום ומידות, ושמרו את כל ההתכתבויות עם המוכר.
4. הודעה בכתב. שלחו הודעה מפורטת, רצוי בצירוף הדוח ההנדסי, ושמרו אישור קבלה.
5. בדיקה חוזרת לפני תום השנה הראשונה. בדק בית לדירה חדשה בשנת הבדק מאפשר לאתר ליקויים שהתפתחו ולהודיע עליהם בזמן.

מועדים שכדאי לרשום ביומן

• יום העמדת הדירה לרשותכם — נקודת ההתחלה של כל התקופות.
• שנה — מועד אחרון להודעה על אי-התאמות שניתן היה לגלות במסירה, וגם תום תקופת הבדק לפרט 10 בטבלה.
• שנתיים עד שבע שנים — תום תקופות הבדק לפי סוג הליקוי; שלוש שנים אחרי כל אחת מהן — תום תקופת האחריות.
• שנתיים מכל הודעה — אם הליקוי חוזר בתקופה הזו אחרי תיקון, אפשר לתקן על חשבון המוכר.
• 20 שנים — תום תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית.

רוצים לדעת מה מצב הדירה לפני שהשנה הראשונה נגמרת? אנחנו מבצעים בדיקה הנדסית לדירות חדשות מקבלן ומסכמים את הממצאים בדוח מפורט שאפשר להעביר למוכר. את המחירים תמצאו במחירון.

המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הוא מבוסס על נוסח חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, כפי שהיה בתוקף בספטמבר 2026, ואינו מחליף עיון בחוק ובחוזה המכר שלכם. בשאלות על מועדים, התיישנות והגשת תביעה — התייעצו עם עורך דין.