תמ״א 38 אחרי 2026 — מה האפשרויות לבניין שלכם עכשיו

מה קרה לתמ״א 38 — ומתי

תמ״א 38 לא הסתיימה ביום אחד. ברוב הרשויות המקומיות היא הפסיקה לחול כבר באוקטובר 2023. בערים שקידמו תוכניות מחליפות להתחדשות עירונית היא הוארכה, ובחלקן פקעה בקיץ 2024. ברשויות שהגישו תוכנית מחליפה ושמועצת העיר בהן החליטה להאריך את התמ״א, היא המשיכה לחול עד 18 במאי 2026 או עד אישור התוכנית המחליפה — המוקדם מביניהם.

מינהל התכנון הבהיר שלא יינתנו הארכות נוספות, ובמאי 2026 פקעה התמ״א סופית בכל הארץ. מאז אי אפשר להגיש מכוחה בקשות חדשות להיתר.

מה קורה עם פרויקטים שכבר בדרך

• היתר שכבר ניתן — הפרויקט ממשיך לפי ההיתר ותנאיו.
• בקשה להיתר שהוגשה לפני מועד הפקיעה — ככלל, היא ממשיכה להיבחן לפי הוראות המעבר, והמועד הקובע הוא מועד ההגשה. בקשה שנדחתה והוגשה מחדש עלולה להיחשב לפי המועד החדש, ולכן כדאי לוודא מול הוועדה המקומית מה חל עליה.
• תוכנית מקומית שאושרה לפי סעיף 23 לתמ״א 38 — לפי מינהל התכנון, היא לא פוקעת אוטומטית עם התמ״א, אלא אם נקבע בה אחרת. לכן חשוב לבדוק מה חל בפועל על המגרש שלכם.

חלופת שקד: מה היא מאפשרת

חלופת שקד היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ביולי 2022 והוסיף לחוק את סעיפים 70א–70ט. בתמ״א 38 אפשר היה לקבל היתר ישירות מכוח התוכנית הארצית. בחלופת שקד ההיתר ניתן מכוח תוכנית לבניין — תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה — שמאשרת הוועדה המקומית. במסלול הריסה ובנייה מחדש ובמסלול חיזוק אפשר לקדם אותה כתוכנית לרישוי מהיר, שבה הבקשה להיתר מתקדמת במקביל לתוכנית.

לאילו בניינים

החלופה חלה על מבנה הטעון חיזוק כהגדרתו בסעיף 70א לחוק. בקצרה:

• היתר הבנייה ניתן לפני 1 בינואר 1980, או עד סוף 1984 — אם מהנדס מבנים קבע שהבניין לא נבנה לפי תקן רעידות האדמה שחל בזמן ההיתר;
• המגרש מיועד גם למגורים, ולפחות 70% משטח הבנייה הקיים משמשים כדין למגורים;
• בבניין יש לפחות שתי קומות מעל הקרקע (קומת עמודים נספרת) ולפחות ארבע דירות שנבנו לפי היתר;
• הבניין לא חוזק בעבר לפי היתר בהתאם לתקן.

כמה אפשר לבנות

• הריסה ובנייה מחדש — השטח הכולל המותר לבנייה מעל הקרקע יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים, כלומר עד פי ארבעה, ושטחי הממ״דים נכללים בתקרה. אפשר להוסיף עד 10% לשימושים ציבוריים ושטחי שירות בקומות תת־קרקעיות. בתוכנית לשלושה מגרשים גובלים לפחות, עם איחוד וחלוקה, התקרה היא 500%, ובאזורים מסוימים שר הפנים רשאי לקבוע בצו תקרה של עד 550%.
• חיזוק — עד 200% משטח הבנייה הקיים. נדרשים חוות דעת של מהנדס הוועדה שמצדיקה חיזוק במקום הריסה, סקר הנדסי של מהנדס מבנים וממ״ד לכל דירה או מרחב מוגן קומתי, אלא אם ניתן פטור.
• ניוד למגרש אחר — אפשר גם להעביר חלק מתוספת הבנייה למגרש אחר, בשיעורים נמוכים יותר.

אלה תקרות ולא זכויות מובטחות, והוועדה המקומית רשאית לאשר פחות.

איפה הוועדה המקומית יכולה לעצור

• היא רשאית לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או כלכליים, בגלל היעדר מענה לתשתיות ולצורכי ציבור, או כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי — בנימוקים בכתב.
• היא רשאית לדחות תוכנית שאינה תואמת תוכנית כוללנית או תוכנית מפורטת שהוכנה מכוח תמ״א 38.
• החלופה לא חלה על מגרש שחלה עליו תוכנית מפורטת מכוח תמ״א 38 שהוחלט להפקיד לפני תיקון 139, וככלל גם לא על מבנה שנקבע לשימור.

בנוסח החוק כיום לא נקבע מועד סיום לחלופה, אבל השימוש בה תלוי במידה רבה במדיניות של כל ועדה מקומית.

פינוי בינוי ותוכניות עירוניות

בפינוי בינוי הורסים בית משותף אחד או כמה בתים משותפים ובונים במקומם לפי תוכנית מפורטת, שיכולה לתכנן מחדש גם דרכים, שטחים פתוחים ומבני ציבור. ההסדרים של חוק פינוי ובינוי חלים על בניינים במתחם שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי.

לפי סעיף 64(ב) לחוק התכנון והבנייה, ועדה מקומית מכינה — ביוזמתה או כשהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מוצאת שיש בכך צורך — תוכנית כוללת להתחדשות עירונית לכל שטח העיר. תוכנית כזו קובעת היכן מתאים פינוי בינוי מתחמי והיכן חיזוק, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש. בחלק מהערים אושרו גם תוכניות עירוניות שהחליפו את תמ״א 38, ובאחרות הן עדיין בהליכים. לכן מה שאפשר לעשות בבניין שלכם תלוי בעיר ובמגרש.

איזה רוב של בעלי דירות נדרש

לבניית דירות חדשות או להריסת הבניין נדרשת בעיקרון הסכמה של כל בעלי הדירות, אבל החוק מאפשר לרוב מסוים להתגבר על מתנגדים. בפרויקט חיזוק או הריסה ובנייה של בית משותף — מכוח תמ״א 38, תוכנית לפי סעיף 23 או חלופת שקד — זה נעשה דרך המפקח על רישום המקרקעין, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). בפינוי בינוי — דרך בית המשפט, לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

• הפנייה למפקח אפשרית רק אחרי שמוסד התכנון החליט לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.
• המפקח ובית המשפט שוקלים גם את טענות המתנגדים — למשל כדאיות כלכלית, דיור חלופי, בטוחות, ומצבם של דיירים מבוגרים או של אנשים עם מוגבלות.
• לפני העסקה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור לכולם מסמך עיקרי הצעה. אם הוא לא אוסף מספיק חתימות, או לא מגיש את הבקשה או התוכנית בזמנים שקבע החוק, רוב בעלי הדירות יכול להחליט לאפשר ביטול של העסקאות.

הבדיקה ההנדסית: ת״י 413 ות״י 2413

ת״י 413 הוא התקן הישראלי לתכן עמידות מבנים ברעידות אדמה. התקן נקבע ב־1975 ונעשה מחייב מ־1980, ולכן בניינים שנבנו לפני כן נחשבים ככאלה שלא נבנו לפיו. חלופת שקד מפנה אליו ישירות: במסלול החיזוק צריך להגיש סקר הנדסי של מהנדס מבנים, שכולל חישוב של העומסים האופקיים לפי ת״י 413, והתוכנית מחייבת לחזק את המבנה כולו לפי התקן.

ת״י 2413 עוסק בהערכת העמידות של מבנים קיימים ברעידות אדמה ובחיזוקם. מהנדסי מבנים נעזרים בו כדי להעריך בניין קיים ולהגדיר אם צריך לחזק אותו ואיך. בדיקה כזו, יחד עם בדיקת ההיתרים, הקומות והדירות, כדאי לעשות לפני שבוחרים מסלול או יזם: היא מראה אם הבניין עומד בתנאי הסף, מה מצב השלד, והאם חיזוק ישים או שהריסה ובנייה מחדש מתאימה יותר. על הסקר ועל ניהול פרויקט חיזוק אפשר לקרוא בעמוד תמ״א 38 וחיזוק מבנים.

מאיפה מתחילים

1. בררו מה חל על המגרש. פנו לוועדה המקומית או למנהלת ההתחדשות העירונית בעיר ושאלו: האם חלה על המגרש תוכנית מחליפה, תוכנית לפי סעיף 23 או תוכנית כוללנית, האם הוא בתחום מתחם פינוי בינוי, ומה המדיניות לגבי חלופת שקד.
2. עשו בדיקה הנדסית ראשונית לפני שמתחייבים למסלול.
3. התארגנו. כנסו אספת בעלי דירות ובחרו נציגות בהליך דמוקרטי ושקוף, שתנהל את הקשר עם אנשי המקצוע, העירייה והיזמים.
4. בחרו אנשי מקצוע מטעמכם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה שבעלי הדירות יבחרו את עורך הדין בעצמם, ולא יקבלו עורך דין שהציעו יזם או מארגן. גם אם היזם מממן את שכרו, הוא צריך לייצג רק אתכם. לצידו כדאי למנות מפקח הנדסי מטעם הדיירים, ובפינוי בינוי גם שמאי.
5. בחרו יזם בהליך מסודר. קבלו כמה הצעות — מומלץ לפחות שלוש — והשוו תמורות, לוחות זמנים וערבויות. בדקו את ניסיון היזם, וודאו שלאנשי המקצוע אין ניגוד עניינים.

טעויות נפוצות

• להמשיך לתכנן לפי תמ״א 38. הצעה שמבוססת על זכויות מכוח התמ״א, בלי היתר או בקשה שהוגשה לפני הפקיעה, צריכה להיבדק מחדש מול המסלול שחל היום.
• לראות בתקרות הבטחה. 400% ו־200% בחלופת שקד הם המקסימום, לא נקודת המוצא.
• לקבל אנשי מקצוע מהיזם. עורך דין או מפקח שהיזם הביא עלולים להימצא בניגוד עניינים.
• לחתום על מפרט כללי. המפרט הטכני, התוכניות והשטחים צריכים לעבור בדיקה הנדסית לפני החתימה, כשעוד אפשר לשנות.
• לשכוח את הדיירים המבוגרים. החוק נותן הגנות לדיירים מבוגרים ולאנשים עם מוגבלות, למשל בנושא דיור חלופי. כדאי לתת להן מענה כבר במשא ומתן.
• הסכם בלי מועדים. בפינוי בינוי, לפי החוק, העסקה צריכה לכלול מועדים מרביים לאישור התוכנית, לקבלת ההיתר ולמסירת הדירה החדשה. גם בפרויקט חיזוק כדאי לעגן מועדים ברורים.

תמ״א 38 אמנם הסתיימה, אבל לבניין ישן עדיין יש אפשרויות, והבחירה ביניהן מתחילה בבדיקה תכנונית והנדסית מסודרת. אנחנו מלווים נציגויות דיירים בבדיקה ההנדסית ובפיקוח מטעמן, מנהלים ומפקחים על פרויקטים מטעם בעלי מבנים, ומנהלים את הביצוע מטעם קבלנים מבצעים — ובכל פרויקט מייצגים צד אחד בלבד. רוצים לבדוק מה אפשר לעשות בבניין שלכם? דברו איתנו.

המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני. הוא מבוסס על נוסחי החוקים ועל פרסומים שהיו זמינים בספטמבר 2026, והמצב התכנוני משתנה בין רשויות ומגרשים. לפני כל החלטה יש לבדוק מול הוועדה המקומית ולהתייעץ עם עורך דין ועם אנשי מקצוע מתאימים.